中国物业管理业发展趋势研究
2021-09-03 17:53:50
2020年作为我国国民经济“两个一百年”奋斗目标的历史交汇期，这个象征着全面开启我国社会主义现代化建设新征程编制的第一个五年规划，承上启下的意义至关重要，各行各业都在准备或已进行五年规划。物业管理作为房地产业的重要组成部分，在中国住房市场化、专业化、社会化进程中得到了快速发展。随着现代互联网发展，国内物业管理也在加入互联网的发展中。其中互联网+物业管理模式正在逐步取代传统物业管理形式，并不断完善和发展，在城乡人居环境建设和整治中发挥了重要作用。国内城市每年都会评文明卫生城市，其中社区则是展示的重要窗口，所以物管已被纳入文明办管理范围里了，很多政策的落地，比如社区管控、安全、消防等都靠物管进行落地，物管的重要性不言而喻。
国内物业管理行业政策鼓励物业企业拓展经营范围
根据国务院发布《国家人口发展规划2016-2030》中的相关要求，2030年我国城镇化率将达到70%。因此，“十四五”规划期间，我国城市化需求将继续增加。按此比例估算，未来10年仍将有至少1.4亿人口进城，地产产业的需求供应能力与区域吸引能力仍需重点关注，同时要考虑将医疗、养老、物流等行业要素与地产行业相结合，为未来房地产产业的产业延伸、升级奠定基础。
今年1月，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称“通知”），着重从融入基层社会治理体系、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业等六个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。《通知》鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。这为行业增值服务方面打开了新的方向。可以预见，随着业务范围的扩大，物企经营水平和服务能力将大幅提升。
《通知》对提升物业管理服务水平提出了多项要求，如扩大物业管理覆盖范围、提升物业服务质量、完善物业服务价格形成机制、提升物业服务行业人员素质等。其中，在扩大物业管理覆盖范围中明确，结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。
国内物业管理行业规模稳定增长，管理人员规模趋向小型化
中国物业管理行业规模增长明显，从2004年3.1万家增长至2018年23.4万家，增长在6倍以上，物业管理逐渐成为房地产业内主要子行业。同样，中国物业管理业的从业人员数量从2004年的139.26万人稳步上升至2018年的636.9万人，增加497.64万人，增幅约占企业法人数量增幅的一半，为3.6%。
机构小型化趋势明显。基于上述两类指标，计算可得在2004年至2018年间，中国物业管理业平均每单位法人从业人员数量从44.9人/家减少至27.2人/家。其中，2004至2008年，企业的平均人员规模从44.9人/家减少至43.2人/家。说明在此期间，企业数量和从业人员数量增速基本一致。而2008年后，前者增速开始明显快于后者，平均而言物业管理企业人员规模趋向小型化。
财务状况改善，各项资产数据提升明显
行业资产规模同样实现大幅增长。经济普查资料显示，2018年中国物业管理行业资产规模约为2004年的11.4倍。另一方面，行业内企业法人的平均资产同样实现明显增长，从2004年的866.7万元/家上升至2018年的1310.54万元/家。其中，主要的增长来自于2004至2013年，2018年较2013年仅上升了约0.68%。同样，从业人员人均资产水平也明显提高，从2004年的19.29万元/人上升到2018年的48.15万元/人。
除资产总计实现明显增长外，2004年到2018年的中国物业管理行业的负债和主营业务收入总量水平。同样提升显著。其中，负债总计从1736.1亿元增长至21627.7亿元，相应地，资产负债率从62.5%增至70.5%。同时，主营业务收入2004年为682.1亿元，2018年为9066.1亿元，后者约为前者的13.3倍。为适度减少运营成本，大部分物业管理服务企业把基础业务进行外包，例如把清洁卫生业务、绿化养护业务、设备维修业务分部外包给其他企业公司，从而降低物业管理服务企业的营业成本。
单位企业法人的平均负债和营收水平提升显著。单位企业法人的平均负债从2004年的560.03万元/家上升至2018年的924.26万元/家。2004年平均每家企业法人的主营业务收入为220.03万元/家，而2018年平均每家企业法人的营业收入为387.44万元/家。另一方面，行业平均每个从业人员的负债从最初12.46万元/人，上升至2018年的33.96万元/人；同时，平均每个从业人员的主营业务收入在2004年约为4.89万元/人，而2018年的每单位从业人员的营业收入为14.23万元/人。
2020年，物业百强企业管理规模实现稳步提升，管理项目数量均值244个，同比增长15.09%；管理面积均值达4878.72万平方米，同比增速达14.02%，百强企业市场份额上升至49.71%，较上年增加6.1个百分点，市场集中度进一步提高。
以点扩面辐射周边，实现规模高速增长
物业企业一方面除了承接房地产企业独立开发或合作开发的项目，使得管理面积的增长得到有效保障，另一方面则是借兄弟开发企业规模增长之势，超半数管理面积均来自兄弟开发企业及其关联企业，管理面积增长的稳定性得到有力保障。
此外，物业企业借助优质服务、专业管理及高效运营，不断累积良好的品牌口碑，通过标杆项目“以点扩面”，为挖掘本土存量市场奠定良好基础。物业企业成立合资合作平台或项目层面的合资公司，协助获取政府类、公建类的项目、城市服务项目，同时也有助于规避并购整合的高对价问题。
随着区域深耕的不断发展及存量市场的不断积累，物业企业单城市项目管理密度持续提升。伴随着市场集中度进一步提高，优秀企业在规模扩张方面的发展趋势将更加明显，扩规模是物业服务企业成为行业翘楚的必经之路，竞争加剧的态势不可避免。“愈大愈快、强者恒强”仍将是主导未来行业生态格局的基本定律。一批优秀的物业服务企业已经开始未雨绸缪、思变未来，结合外部环境和自身资源禀赋制定中长期发展路径，并不断创新、探索，为行业提供了有益的发展经验。
行业发展前景看好，拓展新兴业务领域
物业管理行业具有很好的发展空间。一方面，第七次人口普查数据表明，2020年我国城镇化率达到了63.89%。根据联合国和一些专家的预测，我国总人口将在2030年左右出現负增长，城镇化率将在2040—2050年达到峰值80%左右。这意味着城镇人口继续增加，房屋总量还将继续增加。另一方面，我国物业管理覆盖率还不高，很多老旧小区没有物业管理。
我国住宅物业管理行业在近几年高速发展，上书房信息咨询预计未来5年内住宅物业管理覆盖率将超过95%，行业的饱和将加快物业管理企业对业务拓展的要求。不过，目前国内老旧小区由于产权复杂、设备老旧和原物业管理主体责任不明确等因素，导致此类居民对物业管理持续付费的意愿不强；另外，国内大部分老旧小区都是由政府提供基础服务的托底工作，如果引入物业管理企业会出现难以明确的服务内容和管理边界，这样又会导致物业管理在有限的资金下改善提升品质有限，落入“服务质量差→物业费收缴率低→资金欠缺”的恶心循环中。对此，上书房信息咨询针对这些问题提出政府补贴、拓展营收和动态调价方式来改善，如政府补贴可以由政府牵头引入专业物业管理企业来加入到老旧小区的物业管理中，采用政府补贴方式解决一些资金和设备老旧矛盾；其次，物业管理对于小区公共区域运营，尤其是停车场改造、户外广告方面的收入来解决资金问题；最后，通过建立业委会和定期开展第三方满意度调查，对物业管理服务进行市场化定价。
随着科技的不断发展，各种互联网科技以各种方式丰富了人们的生活，提高了人们的生活质量。而且物业管理作为服务于人民日常生活的行业，也需要不断地创新和改革。建议物业管理公司可以通过服务模式、管理手段等多个领域进行创新。如在完善城乡社区治理中需要发挥物业管理在促进城市管理、公共服务、治安防范、市政养护、社区养老等领域的作用，物业管理企业接受基层政府委托参与社会治理事项清单，并且通过政府购买服务方式承担一些公共服务的职能。物业服务管理企业将组织结构要朝向网络化、扁平化和信息化的主要方向发展，需要企业领导者改变自身的原有领导方式，以市场为主，将组织结构转变成迎合市场需求，不断实现创新发展。
近年来资本的进入加快了头部企业上市，以及通过兼并收购获得存量物业或较小公司的市场份额的进程，市场整合提速。物业管理业头部企业IPO进程加快，自2014年彩生活在香港联交所上市成为中国社区服务运营第一股后，截止到2021年5月26日已上市物业服务企业达46家，其中2021年期间有19家物企递表港交所。
2021年，是“十四五”规划开局之年，是全面建设社会主义现代化国家新征程起步之年。相比“十三五”规划，“十四五”规划强调高质量发展主题。“十四五”期间，我国的常住人口城镇化率将提高到65%。加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，是满足人民群众不断增长的美好居住生活需求的重要举措。在新形势下，物业管理行业将迎来快速发展的机遇期。物业服务企业持续完善标准、扩展服务内容、更新管理手段、推进技术升级、创新品牌、赋能系统管理、提升从业人员素质，实现行业转型升级、高质量发展的目标。
技术手段更新，科技赋能现代物业服务
新技术和物业服务深度融合，开展智慧物业管理服务适应居民不断升级的需求。利用大数据、BIM、物联网、人工智能技术，赋能物业管理企业社区服务在拓展服务深度、广度等方面的能力升维；构建城市至基层的社区网络系統，政府与物业管理企业共享部分数据，鼓励物业管理企业根据所在区域特征、企业战略、社区人口结构等信息，加快推进与商业零售、文化、旅游休闲、餐饮、医疗健康、教育、体育等其他生活性服务业融合发展，发展更加精准对接本社区居民需求状况的相关服务。
互联网带给时代最大的改变不仅是技术层面的改变，还是思维方式上面的改变。物业管理行业对科技赋能、产业转型的重视程度越来越高。2019年，物业管理行业加快了推动数字经济与物业管理的相互融合，加快数字产业化、产业数字化，全面促进物业管理行业高标准、高质量发展。
“专业化趋势”：未来庞大、复杂专业的系统，很难由一方力量独立完成，势必需要在由各个细分领域的专业公司完成各自最专业的部分的基础上，各个专业体系之间开放协同。随着社会的不断进步，城市发展水平必然会越来越高，城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高，物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。如：公司内部不同层级、不同职能之间的协同，统—体系服务间协同，行业内不同企业间的协同，不同行业间的协同等等。这就要求系统在保证灵活性的同时，也要具备充分的协同能力。物业企业将一些日常维护保养的工作采用服务外包，借此来实现降本增效的目的，如清洁、绿化、设备维修保养和秩序维护业务在近几年都有明显的提升，而且外包人员占比也在逐年增长。
“物联网应用”：随着5G的商用，未来5G的低功耗、低延时的优势，必然极大促进整个现代物业体系物联能力的提升，进而促使整个物业管理系统更智能。一方面是物业开始使用机械设备代替人工，低耗代替高耗，比如引入人脸识别、电子围栏、清洁作业机械等，这些技术运用提高了物业日常劳动率提升。另一方面物业尝试应用科技来构建共享中心，以此降低人工成本，提高服务效率，如龙湖智慧服务自主研发科技物业系统包括了设施设备FM系统和RBA远程楼宇设备自控系统，能够对所有项目进行运营管理和共享服务，实现智能管控。
（设施设备FM系统平台结构示意图）
“大数据、人工智能”：随着物业全业务的数字化，行业数据沉淀成为可能。随着沉淀数据量的增加，数据的价值必然会通过大数据和人工智能技术在行业的应用，推动行业的自我完善。
以万科睿服务为代表的物业企业自建平台和以四格互联为代表的第三方专业公司平台获得了行业广泛的接受。平台基于对物业行业基础业务的深刻理解，充分利用移动互联、物联、BI等新技术，真正意义上优化了物业行业的作业和管理模式，真正开始走上为物业行业的基础业务充分赋能之路。行业也充分意识到之前的那些免费软件不合乎长远发展的商业逻辑。
物业多元化运营，均衡多业态发展
物业管理涵盖了住宅、商办、公众物业等多个领域。运营模式大致上分为2类：一是基础物业管理，主要是设施设备管理维护、清洁和安保等为主的基础物业管理；二是物业运营管理，主要是以运营物业管理为核心，以咨询服务增加项目获取能力，并结合资产管理获得高额利润的企业。
目前国内物业管理行业中房地产开发商下属物业企业市场占有率较高。上书房信息咨询数据显示，百强企业中有开发商背景的企业占比70%以上，这些企业的管理面积中有约五成来自兄弟开发商，而这个比例在排名靠前的此类物业企业中更高。大型物业管理公司透过内部增长及并购中小型物业管理公司积极加速扩张，以扩大物业管理规模及实现规模经济效益，藉此提高市场地位。
在扩规模、创收入的同时，均衡多业态发展，不断拓宽业务服务领域。百强物业企业住宅类物业收入占比最大，其次是商办物业服务，最后是产业园区物业、学校物业、医院物业、公众物业和其他类型物业服务均有不同程度的增长。国内物业企业平均物业费为4.22元/㎡/月，各类型物业收费排名依次为办公物业、商业物业、医院物业、公众物业、产业园区、学校、住宅。
上书房信息咨询建议物业企业探索客户需求，提供增值服务，成为业绩增长的第二大驱动因素。一方面，向房地产全价值链拓展，打通上下游。从房地产公司拿地开始，到预售，竣工交付，业主入住等各个环节切入，探索客户需求，提供增值服务。另一方面，结合自身资源和特点，找准定位，重复发挥线下优势，理性发展适合自身的特色业务，主要包括资产管理与车位管理业务、零售与家居生活服务、公共空间业务、拎包入住、美居业务等。
附：物业管理业相关重要政策
【作者】 上书房信息咨询中国物业企业研究中心，原创文章，欢迎转载，注明出处.
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